漠然と、住宅ローンといえば大きくは、民間の銀行か民間の銀行と提携している住宅金融支援機構になります。
住宅ローンを組もうと思ったら、民間の銀行の住宅ローンを利用するか住宅金融支援機構のフラット35を利用するかのどちらかになります。
フラット35を利用するにも、結局は民間の銀行が窓口になっているので、契約するのはどちらも民間の銀行になります。
初めて、家を購入して住宅ローンを組む人にとってはどこの金融機関の住宅ローンを利用すれば良いのかの判断がなかなかできず、不動産で紹介されている金融機関に言われるがままに住宅ローンを組む人がほとんどではないでしょうか？
でも、ちょっと深呼吸して考えてみましょう。
これから最長で35年という長い支払いが続いていくのです。不動産に言われるまま、またはなんとなく金利が一番安いからという理由で、安易に住宅ローン商品を決めてしまうのは危険です。
ただ、一番金利が安い金融機関で借りるのは悪いことではありません。できれば少しでも金利の安い金融機関を利用すべきだと私も思っています。
金利が安い場合は、大抵当初数年間にぐっと金利を下げてその後、金利が上がる仕組みがよく見受けられます。それらの商品を利用する場合は、十分内容を理解したうえで住宅ローンの返済計画が組まれていれば問題ないでしょう。
怖いのは、その仕組みをよく理解せずに住宅ローンを組んだ場合です。
今の住宅ローンの金利は、金融緩和から始まり史上最低ともいわれる金利になっています。
どこの金融機関もかなりの低金利で貸し出しをしていますね。
今回は、金利の変わらないと謳われているフラット35についてお話します。
フラット35という住宅ローンをご存知の方は多いと思います。テレビのCMでも「ずーと金利が変わらない、フラット35～」と歌われています。
ほとんどの方がフラット35は、
ずーと金利が変わらない＝ずーと支払いが変わらない
と理解されている方が多いのではないでしょうか？
【注意】住宅金融支援機構のフラット35でも金利が変わり支払額も変わるのです。
不動産で住宅を購入し、そのまま住宅ローンを組むという流れが一般的です。
住宅ローンの説明をされても、われわれ素人が一番目につくのが毎月の支払額ですね。
毎月○○円だったら払っていけるな～と漠然と出されたシュミレーションを見て判断する人も多いのではないでしょうか？
金利に詳しく、また数字に強く関心のある人ならばその時の毎月の支払額が本当に完済するまで同じなのかどうか念入りに確認します。
しかし、残念ですが全ての人がそのように確認してローンを組む人ばかりではないのです。というか、説明には専門用語が入ってきたり、普段聞きなれない言葉の数々です。ですので短時間で申し込みをする住宅ローンの条件を100%理解して申し込みすることは難しいのです。
私もそうでした。一度聞いて理解したつもりが時間が経つと忘れてしまうのです。「あれ、そんな契約だったっけ？」
てな感じです。(゜_゜>)
それは、民間の金融機関が現在主流としている”店頭表示金利から当初－○○%引き下げ”という契約のせいなのです。
当初、引き下げ幅が大きいため毎月の住宅ローンの支払いがしやすく感じますが、引き下げ期間が終了すると「あれ、支払い額が増えてる。なんで？」ということになります。
最初の説明では、当初の支払額の話が中心になります。住宅ローンを組む人は、これから支払う毎月の支払額がとても気になります。そのため、意識はそこに集中し、5年後10年後の金利の引き下げが終了した後のことを具体的にイメージできる人がとても少ないのです。
私もそうでした。(^_^.)
住宅ローンを組む時にもっとも大事なことは、当初引き下げ金利が終了した後の支払金額をしっかり把握することです。
当初の支払シュミレーションではなく、金利が上がった後の支払金額がどれくらい増えて、また払えるかどうか、というところまでよく考えて住宅ローンを選択すると後々慌てることはありません。
前置きが、長くなりましたが。。。
そんなこと考えるのがイヤだから、「ずーと金利が上がらないフラット35にしよ～と」と軽い気持ちでフラット35を利用すると。。。。
あるとき「あれ、支払金額が上がってる？？？」
ということになります。
なぜでしょう
そうです、民間の金融機関が鎬を削っていろいろな商品を出してきているので住宅金融支援機構もいろいろな商品を考えるようになったのです。
知らないうちに、フラット35は「ずーと金利が変わらない」から「途中で金利が変わっちゃう」に変わっていたのです。
では、どのように変わっているのか説明しますね。
【フラット35の商品の種類】
1.フラット35→ローン終了時までずーと金利が変わらない
●最頻金利1.35%(2018.4現在)
これが、昔からあるタイプの商品です。
2.フラット35S→省エネ、耐震性など質の高い住宅を金利引き下げ優遇
●金利Aﾀｲﾌﾟ・・・当初10年▲0.25%(住宅性能がより高い場合)
●金利Bﾀｲﾌﾟ・・・当初5年▲0.25%(住宅性能が高い場合)
3.フラット20→借入期間が20年以下の場合ローン終了までずーと金利が変わらない。
●最頻金利1.30%(2018.4現在)
●ローン期間が20年以下の場合は、フラット35よりも金利が低く設定されています。
4.フラット35S(子育て支援型・地域活性化型)→当初5年▲0.25%
●地方公共団体と住宅金融支援機構が提携をして補助金交付とセットで借入金額を一定期間引き下げる。予算金額があるため予算がいっぱいになってしまうと利用できません。フラット35との金利引き下げ優遇を併用できるため、当初支払額を一番抑えられるプランです。
どうですか？
フラット35と言ったら、金利がずーと変わらないと謳(うた)っていますが、こんなに商品がいろいろあっては、フラット35＝金利がずーと変わらないはないですね。
自分がどの商品を選んだのかをきちんと把握していないと、のちのち「こんなはずじゃなかったわ」ということになるかもしれません。
住宅金融支援機構も、いろいろな商品を考えましたね！
昔からある従来どおりにフラット35を利用していれば、途中で金利が上がることはないので当初の支払額が無理のない金額に設定されていれば、安心して支払いを続けていくことができますね。
問題はフラット35S、35S/子育て支援型・地域活性化型の商品を利用した時です。当初金利引き下げが適用されていますね。こちらの商品を検討している場合は、フラット35よりも入念な支払計画が必要です。
具体的に数字で見ていきましょう。
例）3500万円の住宅ローン 融資率9割以下 借入期間35年とした場合
金利フラット35 (1.35%)2018.4の金利で計算 元利均等
●フラット35
・毎月：105,000円
支払総額：4394万円
●フラット35S(Aﾌﾟﾗﾝ)
・毎月：101,000円(1~10年間)
・毎月：104,000円(11~35年間)
支払総額：4310万円
●フラット35S(Bﾌﾟﾗﾝ)
・毎月：101,000円(1~5年間)
・毎月：105,000円(6~35年間)
支払総額：4349万円
●フラット35S(Aﾌﾟﾗﾝ)
(子育て支援型/地域活性化型)併用
・毎月：97,000円(1~5年間)
・毎月：100,000(6~10年間)
・毎月：103,000(11~35年間)
支払総額：4265万円
●フラット35S(Bﾌﾟﾗﾝ)
(子育て支援型/地域活性化型)併用
・毎月：97,000円(1~5年間)
・毎月：104,000円(6~35年間)
支払総額：4303万円
※金利は上記で記載した最頻金利を使用しています。わかりやすくするため毎月の支払い金額で比べています。
金利が変わらず、生活設計を立てやすいのはやはりフラット35ですね。毎月の支払いが1円たりとも変わらず支払いが完済の日まで続きます。
気を付けるのはそれ以外の商品ﾌﾟﾗﾝです。
総支払額が一番少ない
●フラット35S(Aﾌﾟﾗﾝ)
(子育て支援型/地域活性化型)併用
こちらのﾌﾟﾗﾝは、6年目と11年目に毎月の支払金額が増えます。借入額が大きいほどこの増額幅は増えます。
その増額幅も考慮に入れて住宅ローンを検討することが大切です。
夫婦2人の時や子供が小さく出費があまりないときの家計状況でぎりぎりの金額でスタートすると、のちのち子供が大きくなり教育費がかかりだしたときに、住宅ローンの支払いが増えることになり家計を圧迫することとなります。そして「こんなはずじゃなかった」となってしまうのです。
その点を踏まえての住宅ローンの商品選びが大切です。
最後に
住宅ローンを利用するときには、自分がどのﾀｲﾌﾟの商品ﾌﾟﾗﾝに入ったのかを確実に把握する。
自分のライフスタイルにはどのﾀｲﾌﾟの商品が良いのかをよく検討する。
フラット35という名前を聞いただけで金利は変わらないと断定せず、自分の商品はどのタイプかを必ず確認することです。
住宅ローンを組むことは一大決心ですが、家賃と同じくらいの金額でマイホームが手に入る時代です。これは、超低金利のおかげでもあります。できれば、マイホームが欲しいと思うのも自然の流れですね！
私も、一度目の住宅ローンの借り入れの失敗点を踏まえて、その後借り換えをして現在4年が過ぎたところです。25年で借り換えしておりますのであと完済まで21年残っています。
住宅ローンは長い期間支払わなけらばならない借金です。
払えなくなったからと言っても、誰も支払いを代わってはくれません。
だからこそ、自分がどんな商品を選んだのか？支払額はどのように変わっていくのかをよく確認してから申し込みをすることが大切なのです。
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